Devolución de la reserva en operaciones inmobiliarias: cuándo procede reclamarla
En la práctica inmobiliaria es habitual que, antes de formalizar un contrato de arrendamiento o de compraventa, el futuro inquilino o comprador entregue una cantidad económica en concepto de “reserva” con la finalidad de retirar temporalmente el inmueble del mercado, y con la legítima expectativa de que, si es la otra parte la que desiste de la negociación, esa reserva será reembolsada.
Un caso típico: reservas un piso de alquiler o señalas la compra de una vivienda, entregas 500, 1.000 o más euros para que lo retiren del mercado y, al final, la operación no sale. Entonces surge la duda recurrente sobre la devolución de la reserva: cuando la operación finalmente no se perfecciona, ¿está obligada la inmobiliaria o el vendedor a devolver dicha cantidad o puede retenerla?
La respuesta no es unívoca y exige atender tanto a la naturaleza jurídica de la reserva como, sobre todo, al motivo por el que no se formalizó el contrato.
El punto de partida: no existe un derecho general de desistimiento
Conviene comenzar recordando que nuestro ordenamiento jurídico no reconoce un derecho de desistimiento unilateral con carácter general en el ámbito contractual. Tal y como ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, son muy limitados los supuestos en los que el legislador permite a una de las partes desligarse libremente del contrato.
De este modo, únicamente cabe citar algunos casos concretos, como el artículo 1594 del Código Civil (desistimiento del dueño de la obra), el artículo 1732 del mismo texto legal (revocación del mandato), el artículo 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, o la normativa específica en materia de consumo.
Como consecuencia de lo anterior, fuera de estos supuestos excepcionales, el desistimiento unilateral implica necesariamente bien el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, o bien la restitución de las prestaciones. Este planteamiento resulta esencial para analizar qué ocurre con las cantidades entregadas en concepto de reserva.
Qué es la reserva: entre los tratos preliminares y el precontrato
La denominada “reserva” no cuenta con una regulación específica en nuestro ordenamiento, lo que provoca que su calificación jurídica deba hacerse caso por caso. En muchas ocasiones, estas entregas se encuadran dentro de los denominados tratos preliminares (las conversaciones y actos previos dirigidos a preparar un contrato que todavía no existe).
En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, nº 295/2022, de 16 de junio (Rec. 863/2021), recuerda que estas negociaciones previas se sitúan en una fase en la que todavía no existe contrato perfeccionado, si bien pueden generar responsabilidad si una de las partes actúa de forma desleal y rompe injustificadamente el proceso negociador (la llamada culpa in contrahendo, es decir, la responsabilidad por romper de mala fe una negociación ya avanzada).
Cuándo procede la devolución de la reserva
Si el contrato no se firma sin causa imputable al cliente
Una de las situaciones más habituales es aquella en la que el contrato no llega a formalizarse y no se acredita responsabilidad del cliente. En estos casos, la jurisprudencia viene sosteniendo que la cantidad debe devolverse.
Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, nº 545/2013, de 24 de octubre (Rec. 898/2011), establece que, cuando se entrega una suma en concepto de señal para un futuro arrendamiento y el contrato no llega a celebrarse sin justificación acreditada, procede la devolución de las cantidades a quien las entregó, sin que la inmobiliaria pueda apropiarse de ellas.
Si se introducen condiciones nuevas o más gravosas
Especial relevancia presenta el supuesto en el que las condiciones del contrato definitivo difieren sustancialmente de las inicialmente ofrecidas. Resulta paradigmática la sentencia de la Audiencia Provincial de les Illes Balears, Sección 5ª, nº 311/2009, de 21 de septiembre (Rec. 282/2009), que analiza un caso en el que, tras la entrega de una reserva, se introduce en el contrato de arrendamiento una exigencia de fianza muy superior a la habitual.
La resolución considera que dicha exigencia constituye una estipulación sorpresiva y gravosa que debió haberse reflejado en el documento de reserva, concluyendo que la negativa de la arrendataria a firmar el contrato estaba justificada y que, en consecuencia, no existía incumplimiento imputable a la misma, lo que implica la obligación de devolver íntegramente la cantidad entregada.
Si no hay acuerdo en la fase de negociación
También procede la devolución cuando el contrato no llega a perfeccionarse por la existencia de discrepancias entre las partes. En esta línea, la sentencia de la Audiencia Provincial de les Illes Balears, Sección 3ª, nº 723/2025, de 15 de octubre (Rec. 997/2024), pone de relieve la obligación de devolver la reserva cuando el contrato de arrendamiento no llega a concluirse precisamente por la falta de acuerdo entre las partes.
Si quien desiste es el vendedor o el arrendador
Cuando es la parte vendedora o arrendadora quien decide no continuar con la operación, la consecuencia lógica es la restitución de lo percibido. Aun cuando la reserva no sea equiparable estrictamente a las arras penitenciales (la señal que permite a cualquiera de las partes echarse atrás, perdiéndola o devolviéndola por duplicado), resulta ilustrativa la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 178/2026, de 9 de febrero (Rec. 1301/2021), que, en un supuesto de desistimiento del vendedor en un contrato con arras, impone la devolución por duplicado de las cantidades entregadas.
Este criterio evidencia que quien frustra la operación de forma unilateral debe asumir las consecuencias económicas de su conducta, lo que, trasladado al ámbito de la reserva, refuerza la procedencia de su devolución.
Cuándo puede responder el futuro arrendatario o comprador
Frente a los supuestos anteriores, debe contemplarse la situación inversa: aquella en la que es el futuro arrendatario o comprador quien decide no continuar sin causa justificada. En estos casos, puede apreciarse responsabilidad precontractual conforme a la doctrina de la culpa in contrahendo, tal y como recoge la ya citada sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, nº 295/2022, de 16 de junio (Rec. 863/2021).
Esa responsabilidad permite exigir la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, especialmente cuando la otra parte ha actuado en la confianza legítima de que el contrato iba a celebrarse.
El papel de la inmobiliaria: límites a la retención de la reserva
Un aspecto no menor es el relativo a la posición de la inmobiliaria. En la mayoría de los casos, esta actúa como intermediaria entre el propietario y el potencial arrendatario o comprador.
Por ello, tal y como subraya la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, nº 545/2013, de 24 de octubre (Rec. 898/2011), la inmobiliaria no puede retener las cantidades entregadas por el cliente si el contrato no se celebra, debiendo, en su caso, reclamar sus honorarios a quien le encargó la gestión.
Conclusión: todo depende de por qué no se formalizó el contrato
De lo expuesto puede extraerse una idea fundamental: la devolución de la reserva depende de la causa por la que la operación no llega a formalizarse. En términos generales:
- Procede la devolución cuando no existe incumplimiento del futuro arrendatario o comprador, o cuando se alteran significativamente las condiciones inicialmente pactadas y por eso se decide no formalizar el contrato.
- Puede surgir responsabilidad cuando una de las partes, sin causa justificada, rompe las negociaciones en una fase avanzada.
En definitiva, más allá de la denominación de la cantidad entregada, el análisis debe centrarse en la conducta de las partes y en la buena fe que debe presidir toda fase precontractual.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la reserva
¿Me tienen que devolver la reserva si al final no alquilo o no compro?
Depende del motivo. Si el contrato no se firma sin que exista culpa tuya, la jurisprudencia entiende que la reserva debe devolverse. Si eres tú quien se echa atrás sin causa justificada en una negociación avanzada, podrías responder de los daños causados.
¿Puede la inmobiliaria quedarse con la reserva?
No, si el contrato no llega a celebrarse y no hay incumplimiento del cliente. La inmobiliaria actúa como intermediaria y debe reclamar sus honorarios a quien le encargó la gestión, no quedarse con el dinero que entregaste.
¿Qué pasa si me cambian las condiciones (fianza, precio) respecto a lo pactado?
Si en el contrato definitivo aparecen condiciones nuevas y más gravosas que no figuraban en el documento de reserva, tu negativa a firmar puede estar justificada y procede la devolución íntegra de la cantidad entregada.
¿Y si soy yo quien se echa atrás sin motivo?
Si rompes la negociación sin causa justificada cuando la otra parte ya confiaba legítimamente en cerrar el contrato, puede apreciarse responsabilidad precontractual y deberías indemnizar los daños y perjuicios ocasionados.
¿La reserva es lo mismo que las arras o la señal?
No exactamente. La reserva no tiene una regulación propia y se califica caso por caso; las arras (por ejemplo, las penitenciales del art. 1454 del Código Civil) sí están reguladas. Aun así, la lógica de fondo es parecida: quien frustra la operación sin justificación asume las consecuencias.
¿Cómo reclamo la devolución de la reserva?
Lo primero es reunir la prueba: el documento de reserva, los mensajes de la negociación y la causa por la que no se firmó. Con eso puede reclamarse primero de forma extrajudicial y, si no hay acuerdo, por vía judicial mediante una reclamación de cantidad.
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