Devolución de la fianza del alquiler: qué te pueden descontar por pintura, limpieza y desperfectos
La fianza constituye uno de los elementos esenciales en los contratos de arrendamiento urbano. Su finalidad principal es garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, especialmente el pago de rentas y la correcta conservación del inmueble.
Dejas el piso, entregas las llaves… y el casero te dice que se queda parte (o toda) la fianza para pintar, limpiar o “arreglar” desperfectos. Es, de hecho, uno de los conflictos más frecuentes al terminar un alquiler: el choque entre lo que el propietario quiere descontar y lo que el inquilino considera desgaste normal por el uso de la vivienda. Por eso conviene tener claro cuándo procede la devolución de la fianza y cuándo el arrendador puede retenerla.
La jurisprudencia reciente viene delimitando con claridad qué daños pueden imputarse al arrendatario y cuáles debe asumir el propietario como consecuencia lógica del paso del tiempo y del uso normal de la finca.
Qué es la fianza y para qué sirve (art. 36 LAU)
La fianza se encuentra regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos («LAU»), que establece la obligación de prestar una garantía en metálico equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y a dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Su función es actuar como garantía de las obligaciones contractuales asumidas por el arrendatario, permitiendo al arrendador resarcirse de eventuales incumplimientos.
No obstante, la fianza no es una facultad discrecional para retener cantidades sin justificación. La retención total o parcial exige acreditar la existencia de deudas pendientes o daños imputables al arrendatario.
El deber de devolver la vivienda (y qué es el “uso normal”)
Conforme al régimen general del arrendamiento, el inquilino debe devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo los deterioros ocasionados por el uso normal y ordinario del inmueble.
Esta obligación no implica que el arrendatario deba entregar la vivienda como si fuera nueva ni asumir el coste de una puesta a punto integral destinada a facilitar un nuevo arrendamiento.
La distinción fundamental radica en diferenciar:
- Los daños derivados de un uso negligente o inadecuado.
- El desgaste normal producido por el transcurso del tiempo y la utilización ordinaria de la vivienda.
Solo los primeros pueden justificar la deducción de cantidades de la fianza.
El desgaste normal no se puede descontar al inquilino
La Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), en su Sentencia núm. 857/2024, de 30 de diciembre, realiza una importante delimitación de los conceptos que pueden reclamarse al finalizar el contrato.
La sentencia recuerda que, aunque el arrendatario reciba la vivienda en perfecto estado y se comprometa a devolverla en iguales condiciones, ello no supone responder por los deterioros propios del uso habitual ni por la antigüedad del inmueble.
La Audiencia rechaza expresamente la pretensión del arrendador de repercutir al inquilino gastos consistentes en:
- Renovación integral de la pintura interior y exterior.
- Limpieza del tejado.
- Pintura de la piscina.
- Restauración de elementos envejecidos por el paso del tiempo.
Según el tribunal, tales actuaciones constituyen labores de conservación o renovación general que exceden de las obligaciones del arrendatario. La sentencia concluye que no puede atribuirse al inquilino una conducta negligente cuando el estado del inmueble responde esencialmente a su antigüedad y al desgaste ordinario derivado del uso.
Pintura y limpieza: qué dice la jurisprudencia
Uno de los aspectos más controvertidos en la práctica es determinar quién debe asumir los gastos de pintura y limpieza al finalizar el arrendamiento.
La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), en su Sentencia 80/2021, de 8 de febrero, recoge una doctrina ya consolidada según la cual la limpieza general y la pintura de las paredes corresponden, con carácter general, al propietario.
La resolución recuerda que dichas actuaciones suelen responder a reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y a la necesidad de conservarla en condiciones adecuadas para futuros arrendamientos.
Solo en supuestos excepcionales, debidamente acreditados, podría imputarse al arrendatario el coste de estas actuaciones, concretamente cuando exista:
- Abandono manifiesto del inmueble.
- Acumulación extraordinaria de suciedad.
- Deterioros anormales en paredes o revestimientos.
- Daños derivados de un uso negligente.
En el caso analizado por la Audiencia Provincial de Barcelona, la reclamación fue desestimada precisamente porque no existían fotografías ni pruebas objetivas que permitieran comparar el estado de la vivienda al inicio y al final del arrendamiento.
La prueba lo es todo: fotos, inventario y entrega de llaves
La jurisprudencia insiste reiteradamente en que la retención de la fianza requiere una prueba suficiente de los daños alegados. No basta con aportar presupuestos o facturas emitidas unilateralmente. Resulta imprescindible acreditar:
- El estado inicial de la vivienda.
- El estado final tras la entrega de llaves.
- La existencia efectiva de los daños.
- Su relación causal con la conducta del arrendatario.
En estos litigios, la carga de la prueba corresponde al arrendador, quien deberá acreditar tanto la existencia de los desperfectos como su imputación al inquilino. La ausencia de fotografías o de un inventario detallado dificulta enormemente la prosperabilidad de este tipo de reclamaciones.
Asimismo, adquieren especial relevancia los documentos de entrega de llaves: si el arrendador recibe la posesión sin formular reservas ni consignar desperfectos, posteriormente puede encontrar serias dificultades para justificar la retención de la fianza.
Actas de entrega e inventarios: por qué importan
La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga 603/2016, de 7 de noviembre, constituye un ejemplo paradigmático de la importancia de documentar el estado del inmueble.
En aquel supuesto, el contrato establecía que la vivienda se entregaba en perfectas condiciones de pintura y limpieza. Sin embargo, las fotografías aportadas evidenciaban que, al término del arrendamiento, tanto la pintura como la limpieza seguían siendo correctas, con el lógico desgaste derivado de su utilización.
La Audiencia también rechaza determinadas reclamaciones sobre mobiliario por no existir un inventario contractual suficientemente detallado. Especial relevancia adquiere el hecho de que la propia inmobiliaria hubiera comunicado al arrendatario que no apreciaba desperfectos graves, circunstancia incompatible con las reclamaciones posteriores formuladas por la propiedad.
Recomendaciones prácticas
Si eres arrendador
- Elabora un inventario detallado del inmueble y del mobiliario.
- Incorpora un reportaje fotográfico fechado.
- Documenta por escrito la entrega y la devolución de llaves.
- Realiza una inspección inmediata al recuperar la posesión.
- Conserva facturas y justificantes de reparación.
Si eres inquilino
- Revisa detenidamente el estado de la vivienda al inicio.
- Solicita que se documenten los desperfectos preexistentes.
- Conserva fotografías de entrada y de salida.
- Exige un documento de recepción de llaves.
- Pide justificación documental de cualquier retención de la fianza.
Conclusión
La jurisprudencia más reciente reafirma una idea fundamental: la fianza no puede convertirse en un mecanismo para trasladar al inquilino los costes ordinarios de conservación o actualización de una vivienda.
Los gastos derivados del envejecimiento natural del inmueble, la pintura necesaria por el uso ordinario o la limpieza habitual previa a un nuevo alquiler corresponden, con carácter general, al propietario. Solo cuando exista prueba suficiente de daños concretos, anormales y directamente imputables al arrendatario resultará legítima la retención total o parcial de la fianza.
Las sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (857/2024 y 603/2016) y Barcelona (80/2021) consolidan una línea favorable a una interpretación equilibrada de las obligaciones de las partes: ni el inquilino debe asumir el desgaste normal y el paso del tiempo, ni el arrendador puede retener sin una acreditación rigurosa de los daños efectivamente indemnizables.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la fianza del alquiler
¿Pueden descontar la pintura de la fianza?
Con carácter general, no. La pintura necesaria por el uso normal de la vivienda corresponde al propietario. Solo podría descontarse si existen daños anormales en las paredes, debidamente probados y atribuibles al inquilino.
¿Y la limpieza?
Igual que la pintura: la limpieza ordinaria previa a un nuevo alquiler es un gasto del propietario. Únicamente cabría imputarla al inquilino en casos de acumulación extraordinaria de suciedad o abandono manifiesto, y siempre acreditados.
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
El artículo 36.4 de la LAU fija un plazo de un mes desde la entrega de llaves para devolver el saldo de la fianza. Transcurrido ese plazo sin devolución, la cantidad devenga el interés legal del dinero.
¿Qué pasa si hay desperfectos de verdad?
Si existen daños anormales, imputables al inquilino y debidamente probados, el arrendador puede retener de la fianza la cantidad necesaria para repararlos. La clave es la prueba: fotografías, inventario y estado comparado de entrada y salida.
¿Necesito fotos o inventario?
Sí. Las fotografías fechadas de entrada y salida y un inventario detallado son la prueba decisiva. Sin ellos, al arrendador le resulta muy difícil justificar la retención y al inquilino reclamar la devolución.
¿Qué hago si no me devuelven la fianza?
Reclama por escrito pidiendo justificación de cada cantidad retenida. Si no hay acuerdo, puede plantearse una reclamación de cantidad para recuperar lo que te corresponde.
¿El casero no te devuelve la fianza o te descuenta pintura y limpieza sin justificación? En Trigo Buide, como abogados inmobiliarios en Madrid, revisamos tu contrato y reclamamos lo que te corresponde.
