Avalista en un contrato de alquiler: ¿hasta dónde llega tu responsabilidad?
Si has avalado el alquiler de un familiar o un amigo, o estás a punto de hacerlo, es muy probable que te preguntes hasta dónde llega exactamente tu responsabilidad. Y es una buena pregunta, porque la respuesta no siempre es la que la gente da por hecha.
El avalista o fiador es quien garantiza al propietario que, si el inquilino no paga, responderá él. Es una de las garantías más habituales en los contratos de arrendamiento, pero su alcance genera muchas más dudas de las que parece: ¿respondes solo del periodo inicial o también de las prórrogas?, ¿cubres las rentas impagadas y además los desperfectos de la vivienda?, ¿qué pasa si el contrato se acaba?
Lo cierto es que la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales está fijando criterios cada vez más claros, y casi todos giran sobre dos ideas:
- La fianza se interpreta de forma restrictiva: en caso de duda, a favor del avalista.
- Su alcance depende de lo que se pactó y del consentimiento que el avalista prestó expresamente.
Para verlo en la práctica nos apoyamos en tres sentencias recientes y muy ilustrativas: las Audiencias Provinciales de Murcia (20 de marzo de 2026), Girona (14 de mayo de 2025) y Madrid (3 de julio de 2023).
¿Qué pasa si prorrogan el alquiler sin contar con el avalista? (art. 1851 CC)
El punto de partida es el artículo 1851 del Código Civil, que es muy claro:
«La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza».
Dicho de otra forma: si el propietario y el inquilino alargan el contrato por su cuenta, sin contar con el avalista, la garantía puede decaer. Es justo lo que aplicó la Audiencia Provincial de Murcia en su Sentencia núm. 231/2026, de 20 de marzo.
El caso de la Audiencia Provincial de Murcia
El contrato tenía una duración inicial de seis meses y preveía la posibilidad de prorrogarse de acuerdo entre arrendador y arrendatario. El avalista figuraba en el contrato, pero en ningún momento dijo de forma expresa que aceptara quedar vinculado a esas futuras prórrogas.
Más adelante, propietario e inquilina prorrogaron el contrato y después se reclamaron las rentas impagadas de ese periodo ya prorrogado.
La Audiencia confirmó la desestimación de la demanda y declaró extinguida la fianza:
«El contrato de arrendamiento fue prorrogado de mutuo acuerdo entre las partes, sin embargo no consta que el fiador prestare su consentimiento expreso».
La responsabilidad del avalista quedó limitada al periodo inicial de seis meses que sí se había pactado. Las rentas posteriores no podían reclamársele ni a él ni a sus herederos.
Qué significa esto en la práctica
La lección es importante y poco intuitiva: no basta con que el avalista sepa que el contrato puede prorrogarse. Hace falta un consentimiento expreso para entender que la garantía cubre también esas prórrogas futuras. Si ese consentimiento no existe, alargar el plazo del contrato puede dejar al propietario sin garantía.
¿Cuándo sí responde el avalista de la prórroga? La clave está en el contrato
El criterio anterior no es absoluto. La Audiencia Provincial de Girona, en su Sentencia núm. 497/2025, de 14 de mayo, llegó a una conclusión distinta, precisamente porque el contrato estaba redactado de otra manera.
El consentimiento dado al firmar el contrato
Aquí el contrato regulaba con detalle la duración del arriendo y preveía de forma expresa la posibilidad de una prórroga voluntaria adicional.
La Audiencia entendió que el avalista había consentido desde el momento mismo de la firma, porque conocía perfectamente el régimen de duración que se pactaba:
«La redacción de la cláusula de duración del contrato permitía al fiador conocer que el contrato podía prorrogarse de forma voluntaria entre las partes durante un año más y una vez conocida tal circunstancia, con la firma del contrato, consintió expresamente».
Por eso la Sala concluyó que la garantía alcanzaba también al periodo prorrogado y condenó al avalista, de forma solidaria, al pago de las rentas impagadas.
Por qué hay que leer el contrato en su conjunto
La Audiencia de Girona recuerda que el alcance de la responsabilidad del fiador depende de varios factores a la vez:
- La autonomía de la voluntad: lo que las partes quisieron pactar.
- El tenor literal del contrato: lo que dice exactamente la cláusula.
- El carácter restrictivo de la fianza.
- Que exista o no consentimiento respecto de las prórrogas.
En definitiva: cuando el contrato describe con claridad un sistema de prórrogas y el avalista firma sabiéndolo, puede entenderse que hay consentimiento suficiente para que la garantía se extienda a esos periodos. La redacción lo es casi todo.
Prórroga voluntaria y prórroga legal: por qué no es lo mismo (art. 9 LAU)
Una de las aportaciones más útiles de la Sentencia de Girona es distinguir entre dos tipos de prórroga, porque no funcionan igual:
«El artículo 1851 del Código Civil no se aplica a la prórroga legal o forzosa del artículo 9 de la LAU pues el fiador necesariamente prevé la prórroga legal».
Descendiendo esta cuestión a la práctica:
- La prórroga voluntaria es la que deciden libremente propietario e inquilino. Aquí sí hay que comprobar si el avalista la consintió.
- La prórroga legal o forzosa es la que impone el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como ya existe en la ley cuando se firma el contrato, el avalista puede preverla y, por eso, no se le aplica la extinción del artículo 1851.
¿Responde el avalista de los daños en la vivienda? Solo de lo que garantizó
Otra duda frecuente es qué obligaciones quedan realmente cubiertas por el aval. La Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia núm. 284/2023, de 3 de julio, deja claro que la garantía no se puede estirar más allá de lo pactado.
Rentas impagadas frente a daños en el inmueble
En este caso, el aval garantizaba «todas las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de arrendamiento», es decir, las de contenido económico. Los propietarios quisieron reclamar al banco avalista los importantes desperfectos que presentaba la vivienda tras años de ocupación.
La Audiencia lo rechazó:
«Lo que aquí se está reclamando no es una obligación de tipo pecuniario derivada del contrato, sino una reclamación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber de conservación de la vivienda».
La clave está en separar dos cosas distintas:
- Las obligaciones pecuniarias: la renta, los suministros y otras cantidades equivalentes.
- Las obligaciones de conservación y mantenimiento del inmueble.
Para la Sala, un aval limitado a obligaciones de dinero no cubre la reclamación de daños por el deterioro de la vivienda. Son terrenos diferentes.
La fianza siempre se interpreta de forma restrictiva
Esta resolución es una muestra más de un principio clásico: la fianza no se extiende a supuestos que no se previeron expresamente. Por eso la forma de redactar la cláusula de garantía resulta decisiva para saber, de verdad, hasta dónde responde el avalista. Antes de firmar, conviene que un abogado inmobiliario en Madrid revise contigo la redacción de esa cláusula.
¿Puede extinguirse el aval si termina el contrato de alquiler? (art. 13.2 LAU)
La Sentencia de la Audiencia de Madrid aborda además una situación muy práctica: qué pasa con el aval cuando desaparece el contrato principal que garantizaba.
En el caso analizado, el alquiler lo había firmado una usufructuaria, es decir, quien tenía derecho a usar y a alquilar la vivienda aunque no fuera su dueña plena. Al extinguirse ese usufructo, se extinguió también el contrato de arrendamiento conforme al artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y la Audiencia concluyó:
«La extinción del contrato de arrendamiento determinó también la del aval que se entregó como afianzamiento de las obligaciones derivadas del mismo».
Los nuevos propietarios quisieron aprovechar el aval que se había constituido a favor de la anterior arrendadora, pero la Sala lo impidió: al no haberse formalizado una nueva garantía ni haberse extendido expresamente la existente, no podían beneficiarse de ella. El aval es una garantía accesoria y, por tanto, sigue la suerte del contrato del que depende.
Conclusión: revisa la cláusula de aval antes de firmar
De estas tres resoluciones se extraen cinco ideas que conviene tener claras, tanto si eres propietario como si vas a avalar:
| Cuestión | Qué dice la jurisprudencia | Sentencia |
|---|---|---|
| Prórroga sin consentimiento del avalista | Puede extinguir la fianza (art. 1851 CC) | AP Murcia 231/2026 |
| Prórroga conocida y aceptada al firmar | La garantía sí se extiende a esos periodos | AP Girona 497/2025 |
| Prórroga legal del art. 9 LAU | Es previsible: el aval sigue vigente | AP Girona 497/2025 |
| Daños en la vivienda con aval «pecuniario» | No quedan cubiertos sin pacto expreso | AP Madrid 284/2023 |
| Extinción del contrato principal | Puede extinguir también el aval accesorio | AP Madrid 284/2023 |
La conclusión de fondo es siempre la misma: la redacción de la cláusula de aval lo decide todo. Una formulación imprecisa puede hacer que el propietario pierda una garantía que creía sólida, o que el avalista acabe respondiendo de mucho más de lo que imaginaba.
En Trigo Buide analizamos con rigor tu contrato de arrendamiento y la cláusula de aval antes de dar ningún paso, y te decimos con honestidad hasta dónde llega tu responsabilidad y cuál es la mejor vía para tu caso, negociar o reclamar.
Preguntas frecuentes sobre el avalista en el contrato de alquiler
Si el propietario y el inquilino prorrogan el contrato, ¿sigo respondiendo como avalista? Depende del tipo de prórroga y de tu consentimiento. Si es una prórroga voluntaria, pactada entre las partes, y no la consentiste de forma expresa, la fianza puede quedar extinguida según el artículo 1851 del Código Civil, como declaró la Audiencia Provincial de Murcia. En cambio, si desde la firma conociste y aceptaste un régimen de prórrogas concreto, la garantía puede extenderse a esos periodos, como entendió la Audiencia Provincial de Girona.
¿Qué diferencia hay entre una prórroga voluntaria y una prórroga legal? La prórroga voluntaria es la que deciden libremente propietario e inquilino, y obliga a comprobar si el avalista la consintió. La prórroga legal o forzosa es la que prevé el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: ya existe cuando se firma el contrato, el avalista puede preverla y, por eso, no se le aplica la extinción del artículo 1851 del Código Civil.
¿El avalista responde de los daños o desperfectos de la vivienda? Solo si el aval lo dice expresamente. La Audiencia Provincial de Madrid distinguió entre las obligaciones pecuniarias (la renta, los suministros y cantidades equivalentes) y las obligaciones de conservación del inmueble. Un aval limitado a obligaciones de dinero no cubre, por sí solo, la reclamación de daños por el deterioro de la vivienda.
¿Hasta dónde llega exactamente la responsabilidad del avalista? Hasta donde alcance lo que se garantizó expresamente en el contrato. La fianza se interpreta de forma restrictiva y no se extiende a supuestos que no se previeron. Por eso la redacción de la cláusula es tan importante: define qué obligaciones se cubren y durante cuánto tiempo.
¿Puede desaparecer el aval si se extingue el contrato de alquiler? Sí. Como el aval es una garantía accesoria, depende del contrato principal. Si este se extingue, el aval puede extinguirse también, como apreció la Audiencia Provincial de Madrid en un caso en el que, al terminar el usufructo del que dependía el arrendamiento (artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), desapareció igualmente la garantía, salvo que se hubiera renovado o ampliado expresamente.
